FOR LANDOWNERS ／ 地主様へ
底地の売却、承諾料・更新料の請求額に根拠を
地主様が抱える悩みの多くは「いくらが妥当か分からない」ことです。底地の買取業者は安く買いたい当事者で、借地人は安く済ませたい当事者です。売買の当事者ではない不動産鑑定士が、底地の価格と承諾料・更新料の水準に根拠を示します。
このページの結論
- 底地は更地よりはるかに安くなるのが通常です。ただし「どのくらい安いか」は、地代の水準・契約期間・誰に売るかで大きく変わります。
- 底地を借地人に売る場合、土地が完全な所有権に戻る価値の回復分を価格に反映できる余地があります（評価基準の限定価格の考え方）。
- 承諾料・更新料に法律上の定額はありません。一般に言われる目安を出発点に、その借地の経緯に即した水準を示すことが合意への近道です。
- 当事務所は宅建業者ではないため底地の買取りや売買の媒介は行いません。売却は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。
執筆: 吉田 健人（不動産鑑定士 登録番号 第11191号）
株式会社KRE Appraisal｜不動産鑑定業者登録 東京都知事(1) 第2987号
地主様がよく直面する4つの場面
先代から引き継いだ貸地（底地）は、毎月の地代が入る一方で、自分では使えず、簡単に返してもらうこともできない資産です。地主様が価格の判断を迫られるのは、主に次の4つの場面です。
- 底地を手放したい：相続税の納税資金、管理の手間、次の世代に引き継ぎたくないなどの理由で、底地の売却を検討する場面です。買取業者に打診すると、想像よりかなり低い金額が示されることが少なくありません。
- 借地人との間で売り買いの話が出た：借地人から「底地を買いたい」と言われた、あるいは地主から借地権の買戻しを持ちかけたい場面です。第三者に売るときとは価格の考え方が異なります。
- 承諾料を請求する：借地人が借地権を売りたい、建て替えたい、構造を変えたいと言ってきた場面です。譲渡承諾料（名義変更料）・建替え承諾料・条件変更承諾料の額が問題になります。
- 更新・地代を見直す：契約期間の満了が近づき、更新料や地代の改定を求めたい場面です。
いずれも、相手方は利害が向き合う当事者です。地主様ご自身の希望額を伝えるだけでは、相手を納得させる材料になりません。第三者が検証できる形で価格の根拠を示すことが、交渉を前に進める力になります。
底地の価格はなぜ安いのか──鑑定士の視点
不動産鑑定評価基準は、底地の価格を「借地権設定者に帰属する経済的利益」と定義し、その中身を、実際に受け取っている地代から諸経費を差し引いた収益と、契約期間の満了などによって土地が戻ってくる経済的利益の現在価値としています。つまり底地の価値の中心は「いま受け取っている地代」と「いつか戻ってくる可能性」の2つです。
地代が周辺の水準より低く据え置かれている場合や、借地借家法で借地人の更新が強く保護されていて土地が戻ってくる見込みが薄い場合には、この2つがどちらも小さくなります。これが、底地の価格が更地価格から大きく減価する理由です。鑑定評価では、地代に基づく収益価格と、底地の取引事例に基づく比準価格を関連づけて価格を決定します。
| 見方 | 計算の考え方 | 金額の例 |
|---|---|---|
| 更地価格 | 借地権が付いていない場合 | 5,000万円 |
| 借地権割合による底地 | 5,000万円 ×（1 − 60％） | 2,000万円 |
| 地代収入から見た底地 | 純収益を利回りで還元（地代が低いと下がる） | 例：1,400万円 |
| 借地人が買う場合 | 併合による増分の一部を加味 | 例：2,400万円 |
※ 更地価格5,000万円・借地権割合60％と仮定した説明のための仮の数値です。実際の水準は地代、残存期間、地域の取引慣行により大きく異なります。
買取業者の提示額は、買い取った後に借地人と交渉したり、借地権と合わせて売ったりする出口のリスクと利益を見込んで組み立てられます。そのため、一般に上の表の「借地人が買う場合」の水準より低くなります。提示額が妥当な範囲なのかは、前提となっている地代や期間を一つずつ確かめると見えてきます。詳しくは底地の価格・買取相場で解説しています。
承諾料・更新料をいくら請求すべきか
承諾料や更新料の額は、借地借家法にも契約の雛形にも定まっていません。そのため地主様は「近所の相場」や「前回の金額」を頼りに請求額を決めがちですが、借地人から根拠を問われると説明に窮することがあります。
参考になるのは、借地非訟で裁判所が承諾に代わる許可を出す際に定める金額（財産上の給付）の目安です。日本地主家主協会の解説では、借地権の譲渡・転貸の許可では借地権価格の10％程度、全面的な改築の許可では更地価格の3％〜5％程度、非堅固建物から堅固建物への条件変更では更地価格の10％程度を一応の基準として、諸事情を考慮して決定されると紹介されています。もっとも、これは裁判所が判断する場合の目安であり、当事者間の合意額を拘束するものではありません。
更新料については、最高裁が「当然に支払義務が生じる慣習はない」と判断しており（最高裁昭和51年10月1日判決）、契約上の定めや合意の有無が出発点になります。地代と更新料は一体で考えるべきものでもあり、不動産鑑定評価基準も、更新を契機とする地代の改定で更新料が支払われるときは、その額を総合的に勘案するとしています。
買取業者の提示額や、借地人に示す承諾料・更新料の額に根拠があるか。契約書と地代の推移をお見せいただければ、セカンドオピニオン（5万円〜）で検証します。
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借地非訟を申し立てられたとき
借地人が借地権の譲渡や建替えを望み、地主様が承諾しない場合、借地人は裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てることができます（借地非訟）。裁判所は原則として、弁護士・不動産鑑定士・有識者などで構成される鑑定委員会の意見を聴いたうえで、許可の可否や承諾料の額を判断します。
譲渡の許可の申立てに対しては、地主様が裁判所の定める期間内に、自ら建物と借地権を買い取る申立て（介入権）をすることもできます。この場合の対価は裁判所が定めます。介入権を行使すべきかどうかは、底地と借地権が一つにまとまった後の土地の価値や、支払う対価の水準を見比べて判断することになり、価格の見通しが欠かせません。
手続の流れと鑑定委員会の役割は借地非訟とはで解説しています。
よくあるご質問
底地を買取業者に売るのと、借地人に売るのとでは、どちらが高くなりますか。
一般には、借地人に売るほうが高い価格で合意できる可能性があります。借地人が底地を買えば土地が完全な所有権に戻り、その価値の回復分を価格に反映できるためです。不動産鑑定評価基準も、借地権者が底地を買い取る場合には「市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合がある」としています。ただし借地人の資金力や意向しだいで、必ずまとまるものではありません。
借地人から譲渡承諾を求められました。断ることはできますか。
承諾するかどうかは地主の判断です。ただし、第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾しない場合、借地人は裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることができます（借地借家法19条）。その場合、地主は自ら借地権を買い取る「介入権」を行使する選択肢もあります。法的な見通しは弁護士にご確認ください。弁護士未依頼の方には弁護士のご紹介も可能です。
更新料を請求したいのですが、契約書に定めがありません。
更新料について法律上の定めはなく、最高裁は、宅地賃貸借で当然に更新料の支払義務が生じる慣習は認められないと判断しています（最高裁昭和51年10月1日判決）。契約書に定めがない場合は、借地人との合意によって決めることになります。合意を得るためには、請求額の根拠を示せることが重要です。
底地を相続する予定です。いまのうちに価格を把握すべきですか。
相続税の申告では、底地は路線価の借地権割合を使って評価されるのが通常ですが、その金額と実際に売れる金額は一致しないことが多くあります。相続後に売却や借地人との買取交渉を考えているなら、時価を把握しておく意味があります。税務上の取扱いは税理士にご確認ください。
鑑定が必要かどうかの確認だけでも構いません
物件の内容と手続の状況をうかがい、どの資料が必要か、費用はいくらかをお伝えします。必要がなければその旨をお伝えします。初回のご相談は無料です。