借地権・底地の鑑定評価

借地権（建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利）と底地（借地権が付いている土地の所有権）は、同じ一つの土地を地主と借地人が分け合っている状態です。国土交通省の不動産鑑定評価基準は「借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っている」として、両者を相互に比較検討して評価するよう定めています。借地権・底地の鑑定評価とは、不動産鑑定士がこの基準に基づき、地代の水準、契約の残存期間、借地権の取引慣行などを踏まえて価格を求め、その根拠を鑑定評価書にまとめるものです。

借地権・底地の鑑定が役立つ場面

• 底地・借地権の買取業者から金額を提示され、妥当か判断したいとき
• 借地権の譲渡承諾料、建替え・増改築の承諾料、更新料の額で話し合いがまとまらないとき
• 地主が借地権を、借地人が底地を買い取る価格を決めたいとき
• 借地非訟の申立て前後に、承諾料や介入権の対価の見通しを立てたいとき
• 同族会社・親族との間で底地や借地権を移転し、時価の裏付けが必要なとき

「借地権割合」だけでは価格が決まらない理由

路線価図に示される借地権割合（60％、70％など）は、相続税などの課税のための割合です。評価基準は「借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく」と述べ、借地権取引の慣行やその成熟の程度は地域によって異なるとしています。実際の価格は、周辺相場と比べた地代の高低、残りの契約期間、建替えや譲渡の承諾の得やすさ、そして誰に売るか（第三者か、相手方の地主・借地人か）によって大きく動きます。詳しくは借地権割合と取引価格の違いをご覧ください。

承諾料・更新料の「相場」と鑑定評価

承諾料や更新料の額は法律で決まっていません。「借地権価格の10％」「更地価格の数％」といった目安が語られますが、これらは裁判所が借地非訟で定める場合の目安や、一般に言われている水準にすぎません。当事務所では、目安を出発点にしつつ、その土地の契約内容と経緯に照らした妥当な水準を検討します（譲渡承諾料・更新料）。

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