借地権の売却相場はいくら？──価格の決まり方と売却先による違い

借地権割合は、あくまで相続税などの課税のために地域ごとに定められた目安です。実際の売買では、次のような個別の事情によって価格が上下します。

• 地代の水準：地代が周辺の水準より高ければ、買い手にとっては毎月の負担が重く、借地権の価格は下がる方向に働きます。逆に地代が低ければ、借地人の得は大きく、価格を押し上げます。
• 契約の残存期間と更新の見込み：旧法借地権か、平成4年8月1日以降の普通借地権か、定期借地権かで、借地人が土地を使い続けられる見込みが変わります（旧法と新法の違い）。
• 建替えの自由度：建物が古く建替えが必要な場合、地主の承諾や承諾料が見込まれるかどうかが、買い手の判断を左右します。
• 地主との関係：承諾がスムーズに得られるか、過去にトラブルがないかは、買い手にとって大きな関心事です。

鑑定士の視点──借地権の価格は「賃料差額」から生まれる

不動産鑑定評価基準は、借地権の価格の中心を、長期間にわたって土地を独占的に使える安定的な利益と、「賃料差額」（本来あるべき適正な地代と、実際に支払っている地代との差）およびその持続期間に基づく経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分と位置づけています。地代が安いほど借地権の価格が高くなるのは、この賃料差額が大きくなるためです。

また評価基準は、借地権取引の慣行の有無と成熟の程度は都市や地域によって異なり、「借地権の存在は必ずしも借地権の価格の存在を意味しない」としています。借地権の取引が活発な地域では、取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、賃料差額を還元した価格、借地権割合により求めた価格を関連づけて評価します。借地権割合による価格は、その一つにすぎません。

さらに、実際に売るのは「借地権付建物」（借地権と、その上の建物のセット）であることがほとんどです。評価基準では、自用の借地権付建物は積算価格・比準価格・収益価格を関連づけて評価するとされています。建物の状態や残りの耐用年数も価格に影響します。

第三者に借地権を売るときは、地主から承諾を得る際に譲渡承諾料（名義変更料とも呼ばれます）を支払うのが一般的です。法律に金額の定めはありませんが、借地非訟の実務では、裁判所が譲渡を許可する場合の承諾料は借地権価格の10%程度を基準に諸事情を考慮して定められることが多いと紹介されています（日本地主家主協会の解説による）。ただしこれは裁判所が許可する場合の目安であり、当事者間の交渉額を拘束するものではありません。

評価基準も、名義書替料を一般に譲受人と譲渡人のどちらが負担する地域かを考慮すべきとしており、誰がいくら負担するかは地域の慣行によって異なり得ます。承諾料の考え方は譲渡承諾料のページで詳しく解説しています。

地主が承諾しないとき──借地非訟

借地権が土地の賃借権である場合、地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、借地人は裁判所に「借地非訟」を申し立て、承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法19条1項）。裁判所は許可にあたって承諾料などの財産上の給付を命じることがあり、原則として鑑定委員会の意見を聴きます。また、地主の側が自ら建物と借地権を買い取る旨を申し立てる「介入権」の制度もあり（同条3項）、その場合は裁判所が相当の対価を定めます。

申立てから決定までには相応の時間がかかり、代理人は原則として弁護士に限られます。まずは交渉での合意を目指すのが現実的です。手続の詳細は借地非訟のページをご覧いただき、具体的な見通しは弁護士にご確認ください。弁護士が決まっていない方には、弁護士のご紹介も可能です。