借地権の譲渡承諾料の相場──「借地権価格の10%」はどこまで当てはまるか

借地の上に建つ家を売ると、建物と一緒に借地権（建物の所有を目的として土地を借りる権利）も買主に移ります。借地権が土地の賃借権である場合、民法612条により、賃借権を無断で他人に譲渡・転貸することはできません。無断で譲渡すれば、契約の解除を主張される原因になり得ます。

そこで借地人（借地権者）は、売却の前に地主（借地権設定者）の承諾を得るのが通常で、その承諾の対価として支払われるのが譲渡承諾料です。「名義変更料」「名義書替料」とも呼ばれます。

注意したいのは、譲渡承諾料の額を定めた法律の規定はないという点です。いくら払うかは本来、当事者の話合いで決まります。そのため、地主様は「いくら請求してよいのか」、借地人様は「この請求額は払うべき水準なのか」が分からず、話が止まりがちです。

なお、当事務所は宅地建物取引業者ではないため、売却の手続そのものはお手伝いできません。売却は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。私たちの役割は、承諾料と借地権価格の根拠を示すことです。

「借地権を売るときの承諾料は、売主と買主のどちらが払うのか」も迷いやすい点です。結論から言えば、法律で負担者が決まっているわけではなく、契約書の定め、地域の慣行、売買の当事者間の取り決めによります。

不動産鑑定評価基準（国土交通省が定める、不動産鑑定士が鑑定評価を行う際の統一的な基準）も、借地権の評価にあたって考慮すべき点として「名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域か」を挙げています。つまり、負担者は地域によって異なり得ることが評価の前提として織り込まれているのです。

実務上は、売主である借地人様が地主様から承諾を取り付けたうえで売却し、承諾料の負担は売買契約で取り決めるのが通常の進め方です。負担者によって売主の手取り額は大きく変わりますから、売買条件を固める前に承諾料の額と負担者を明確にしておくことをおすすめします。

承諾料の議論は「何%か」に集中しがちですが、私たち鑑定士が最初に確かめるのは、掛け算の土台になる借地権価格です。不動産鑑定評価基準は、借地権の価格を、借地権者に帰属する経済的利益として捉えます。その中心は、土地を長期間安定して使える利益と、「賃料差額」（本来あるべき地代と、実際に支払っている地代との差）がどれだけの期間続くかに基づく経済的利益のうち、慣行的に取引の対象となっている部分です。

つまり、同じ場所・同じ更地価格の借地でも、地代が相場より低く抑えられていれば借地権の価値は高まり、地代が高ければ低くなります。路線価図の借地権割合（A〜Gの記号で示される相続税のための割合）はこうした個別事情を反映しないため、承諾料の土台としては粗い数字です。評価基準も「借地権の存在は必ずしも借地権の価格の存在を意味しない」と述べ、借地権取引の慣行の成熟の程度は地域によって異なるとしています。

また評価基準は、第三者への譲渡を契機として地代を改定する際、名義書替料が支払われるときはその額を総合的に勘案するとしています。承諾料と地代は切り離された話ではなく、承諾料を受け取る代わりに地代の改定幅を抑える、といった一体の交渉もあり得るということです。地代の水準については継続賃料（地代の改定）の解説もご覧ください。

断言しますが、承諾料の交渉で最も説得力を持つのは、率の相場ではなく、借地権価格の根拠です。当事務所では、交渉の目安には価格等調査報告書（15万円〜・税別）、借地非訟に提出する資料には鑑定評価書（争訟案件は60万円〜・税別を起点）、相手方の提示額の検証だけならセカンドオピニオン（5万円〜・税別）と、目的に応じた成果物をご提案します。