借地権割合の調べ方と、実際の取引価格との違い

借地権割合とは、借地権が付いていない土地（更地）の価格のうち、借地権（建物の所有を目的として土地を借りる権利）が占める割合のことです。国税庁が、相続税・贈与税の財産評価のために地域ごとに定めて公表しています。

借地権割合は、住宅地よりも商業地、郊外よりも都心部で高く設定される傾向があります。借地権の取引が昔から行われ、借地人の権利が財産として認識されてきた地域ほど、借地権が土地の価値の大きな部分を占めると考えられているためです。

ここで押さえておきたいのは、借地権割合が課税の公平のために地域単位で一律に定められた割合だという点です。個々の借地契約の地代がいくらか、あと何年続くか、地主との関係はどうかといった事情は、割合には反映されていません。

相続税・贈与税の財産評価では、借地権と底地（貸宅地）を次の式で評価するのが基本です（財産評価基本通達27・25）。

• 借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価額 × 借地権割合
• 貸宅地（底地）の評価額 ＝ 自用地としての評価額 ×（1 − 借地権割合）

式の仕組みを、説明のための仮の数値で見てみます。

路線価は地価公示価格等の8割程度を目安に設定されているため、この評価額は時価そのものではありません。相続の場面で借地権・底地の時価が問題になる場合の考え方は、相続での借地権・底地の評価で解説しています。相続税の申告における評価や税額は、税理士にご確認ください。

不動産鑑定評価基準も、借地権割合を価格を求める手法の一つとして認めています。ただしその位置づけは限定的です。評価基準は、借地権の取引慣行の成熟の程度が高い地域では、取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、賃料差額（適正な地代と実際の地代との差）のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格、そして借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するとしています。割合による価格は、四つの手がかりのうちの一つにすぎません。

さらに、取引慣行の成熟の程度が低い地域については、土地残余法による収益価格、賃料差額を還元した価格、更地価格から底地価格を控除した価格を関連づけるとしており、借地権割合による価格は挙げられていません。評価基準が借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は「都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもある」、「借地権の存在は必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではない」と述べているのは、まさにこの点です。

私たち鑑定士は、割合を出発点の目安としては使いつつも、地代や契約の中身、その地域の取引慣行を踏まえて価格を判断します。割合で計算した金額が話し合いの前提になっているなら、一度その前提を確認する価値があります。

なお、当事務所は宅建業者ではないため売買の媒介・買取りは行いません。売却は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。地代そのものの考え方は地代の相場の解説記事をご覧ください。