借地非訟の流れ・費用・期間──地主が承諾しないときの裁判所の手続

東京地方裁判所民事第22部の案内に沿って、借地非訟の標準的な流れを整理します。

審問手続は非公開です。裁判所は、借地関係が継続的な信頼関係に立脚するものであることから、手続の途中で適宜和解を勧めることがあります。和解が成立すれば、和解調書は確定した終局決定と同一の効力を持ちます。日本地主家主協会の解説でも、申立てから決定まで概ね半年〜1年程度で、和解による解決も少なくないと紹介されています。

許可の決定を得たあとにも期限があります。譲渡の許可の裁判は、効力発生後6か月以内に建物を譲渡しないと効力を失います（同法59条。裁判で期間の伸縮が可能）。買主との条件交渉は、決定後の期限も見据えて進める必要があります。

鑑定委員会は、借地関係や不動産の評価について専門的な知識を補い、民間の良識を反映させるために設けられた制度です。裁判所は事件ごとに、弁護士、不動産鑑定士、有識者（建築士を含む）から3人以上の鑑定委員を指定します（同法47条）。

裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、決定の前に鑑定委員会の意見を聴かなければなりません（同法17条6項、19条6項など）。鑑定委員会が意見を述べる事項の例として、東京地方裁判所は次のようなものを挙げています。

• 申立てを許可するかどうか
• 承諾料の額（一般に「建替え承諾料」「名義変更料」などといわれる金銭）
• 許可にあわせて改定する地代の額
• 介入権が行使された場合の建物及び借地権の価格

承諾料の水準について、日本地主家主協会の解説では、借地条件の変更は更地価格の10%程度を一応の基準、増改築の許可は全面的改築で更地価格の3〜5%・一部改築で1〜3%程度、借地権の譲渡・転貸の許可は概ね借地権価格の10%程度を基準とし、いずれも諸事情を考慮して決定されると紹介されています。個別の論点は譲渡承諾料と建て替え承諾料の解説をご覧ください。

鑑定委員会の意見は、裁判所の判断に大きな影響を持ちます。それでも当事者の側で借地権価格や承諾料の根拠を用意しておく意味は、次の3つの場面にあります。

• ① 申立て前・和解の交渉段階：借地非訟は時間と費用がかかる手続です。申立ての前に、根拠のある金額を示して交渉できれば、手続に進まずに合意できる可能性が高まります。手続が始まってからも裁判所から和解が勧められることがあり、そのときに金額の根拠を持っている側が交渉を主導しやすくなります。
• ② 主張の組立て：裁判所は、借地権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮します（同法19条2項、17条4項）。地代が低く据え置かれてきた経緯、過去に授受された一時金、建物の状況など、どの事情が価格にどう効くのかを整理した資料は、主張の説得力を支えます。
• ③ 鑑定委員会の意見書への意見：意見書の提出後、裁判所は当事者から意見書についての意見を聴く審問期日を開き、意見は事前に書面で提出するよう求めています。意見書の前提条件・採用した数値・計算過程に不合理な点がないかを検証し、根拠をもって意見を述べるには、評価の専門的な知見が欠かせません。

不動産鑑定評価基準は、借地権の価格を、借地権者に帰属する経済的利益（土地を長期間安定して使える利益と、適正な地代と実際の地代との差である賃料差額に基づく利益のうち、慣行的に取引の対象となっている部分）として捉えます。承諾料や介入権の対価は、この借地権価格を土台に議論されることが多く、土台の見立てが違えば結論も変わります。

当事務所の料金は、借地非訟を含む争訟案件では価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点としています。相手方や鑑定委員会の意見書の検証のみであれば、セカンドオピニオン（5万円〜・税別）でもお受けします。