借地権を地主に買い取ってもらう相場は？──当事者間の売買と限定価格

借地権（建物の所有を目的として土地を借りる権利）と底地（借地権が付いている土地の所有権）は、一つの土地を二人で分け持っている状態です。この状態の土地は、地主から見れば自由に使えず、借地人から見れば建替えや売却のたびに地主の承諾が必要という、互いに制約のかかった権利になっています。

ところが、借地人が底地を買う、あるいは地主が借地権を買うと、土地は一人の完全な所有権に戻ります。承諾や地代のやりとりが不要になり、建替えも売却も自由になり、担保としても使いやすくなります。その結果、借地権の価格と底地の価格を単純に足した金額より、完全な所有権の土地の価格のほうが高いという状態が生じることがあります。この差が「併合による増分」です。

つまり、借地権を地主に買い取ってもらう相場は、第三者が買う場合の価格（市場で見知らぬ買い手が付ける価格）とは異なり、地主にとっての価値を反映した水準で成立し得ます。底地を借地人に売る場合も同じ構造です。第三者に売ると地主の承諾と譲渡承諾料が必要になる借地権も、地主が買い手なら承諾料の問題は生じません。

具体的な数字で考えてみます。以下はいずれも説明のための仮の数値です。

この例で地主が借地権を買う場合、借地人は第三者に売れば3,000万円を得られるので、それを下回る価格では売る理由がありません。一方の地主は、借地権を手に入れると手持ちの底地（約1,333万円）が5,000万円の完全な所有権に変わるため、理屈の上では最大で約3,667万円まで払っても損をしません。交渉の幅は3,000万円〜約3,667万円ということになり、どこで決まるかは増分の配分次第です。

反対に、借地人が底地を買う場合も同じ考え方です。地主は第三者に売れば約1,333万円を得られ、借地人は底地を取得すると借地権（3,000万円）が完全な所有権（5,000万円）に変わるため、最大で2,000万円まで払っても損をしません。交渉の幅は約1,333万円〜2,000万円です。

ここで分かるのは、割合法の「底地40%」（2,000万円）が、借地人にとっては支払える上限の側にあるということです。当事者の一方がこの数字をそのまま主張すると、話し合いがかみ合わなくなる理由がここにあります。

• 最初の提示額が交渉の軸になる：先に数字を出した側の金額が基準になりがちです。根拠のない金額を出すと、あとから修正するのが難しくなります。
• 割合法の数字だけで話さない：「借地権60%・底地40%」は相続税の課税のための割合で、当事者間の売買価格を示すものではありません（借地権割合のページ）。
• 地代・承諾料の履歴を整理する：これまでの地代の改定経緯や、授受された更新料・承諾料は、評価基準でも考慮すべき事情とされています。契約書や領収書を手元にそろえておきましょう。
• 共同で依頼する方法もある：地主と借地人が同じ鑑定評価書を前提に話し合えば、互いの提示額の根拠を一本化できます。

私たち鑑定士は売買の当事者ではありません。依頼者が地主様でも借地人様でも、評価基準に従って価格を導きます。交渉の目安なら価格等調査報告書（15万円〜・税別）、合意の根拠として相手方に示す正式な資料なら鑑定評価書（30万円〜・税別）が適しています。相手方から提示された金額の検証だけなら、セカンドオピニオン（5万円〜・税別）もご利用いただけます。