旧法借地権とは──新法（普通借地権・定期借地権）との違いと価格への影響

借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）のルールは、平成4年（1992年）8月1日に施行された借地借家法で大きく改められました。それより前は、大正10年に制定された旧借地法が借地のルールでした。

ここで大切なのは、借地借家法が施行されたからといって、それ以前の借地契約がすべて新しいルールに置き換わったわけではないという点です。借地借家法の附則は、施行前に設定された借地権に係る契約の更新は「従前の例による」と定めています。つまり、平成4年8月1日より前に設定された借地権は、何度更新しても旧借地法の更新ルールで扱われます。これが「旧法借地権」です。

都市部の住宅地にある借地の多くは、昭和の時代に設定された旧法借地権です。まずは契約書や地代の支払い記録から、いつ設定された借地なのかを確認することが、あらゆる検討の出発点になります。

存続期間の違いを、具体的な年で確認してみます。以下は説明のための仮の設定です。

同じ木造住宅の借地でも、旧法か新法か、期間の定めがあるかどうかで、次の満了時期や更新の回数が変わります。満了時期は、更新料の話が出るタイミングであり、底地の価格では「いつ土地が戻る可能性があるか」を考える前提にもなります。更新料については更新料のページで解説しています。

不動産鑑定評価基準は、借地権の価格を検討するときに考慮すべき「借地権の態様」として、創設か継承か、地上権か賃借権か、転借か、堅固建物か非堅固建物か、居住用か営業用か、期間の定めの有無、特約の有無、契約が書面か口頭か、登記の有無、定期借地権等か、といった項目を挙げています。旧法か新法か、どの種類の借地権かは、価格の前提そのものです。

評価基準は借地権の価格の中心を、長期間にわたって土地を使える安定的な利益と、適正な地代と実際の地代との差（賃料差額）およびその持続期間に基づく利益に置いています。更新が見込める旧法借地権は、この「持続期間」が長く見込まれるため、借地権の価格が大きくなりやすいのです。反対に、底地の価格は、地代収入と、期間満了等で土地が戻ってくる場合の利益（復帰価値）から成り立つため、旧法借地権の底地は復帰の見込みが遠く、低くなりやすい構造にあります。

路線価図の借地権割合は、旧法・新法の区別や残存期間を反映したものではありません。価格の具体的な求め方は借地権の価格のページと底地の価格のページで解説しています。

なお、当事務所は宅建業者ではないため売買の媒介・買取りは行いません。売却は地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。旧法借地権の価格の根拠が必要な場合は、セカンドオピニオン（5万円〜・税別）、価格等調査報告書（15万円〜・税別）、鑑定評価書（30万円〜・税別）から目的に合うものをご提案します。