借地権の建物買取請求権──買取価格の「時価」はどう決まるか

借地の上に建てた建物は借地人様の財産です。借地契約が終わるとき、建物を取り壊して更地で返すとなれば、借地人様は投下した資本を失い、まだ使える建物も無駄になります。そこで借地借家法13条は、借地権の存続期間が満了した場合に契約の更新がないときは、借地権者が借地権設定者（地主）に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を「時価」で買い取るよう請求できるとしています。

建物買取請求権のポイントは次のとおりです。

• 行使できる場面：存続期間が満了し、更新がないときです。地主が更新を拒むには正当の事由が必要で（同法6条）、その判断では立退料などの財産上の給付の申出も考慮されます。更新拒絶が認められ契約が終わる場面で、買取請求権が問題になります。
• 特約で排除できない：13条に反する特約で借地権者に不利なものは無効です（同法16条）。「契約終了時は借地人の費用で建物を収去する」といった特約があっても、普通借地権では買取請求権を失わないのが原則です。
• 無断で建てた建物の扱い：残存期間を超えて存続する建物を地主の承諾なく新築していた場合、裁判所は地主の請求により、代金の全部または一部の支払に相当の期限を与えることができます（同法13条2項）。
• 転借地権者にも準用：転借地権が設定されている場合、転借地権者と地主の間にも準用されます（同条3項）。

更新拒絶と立退料の問題は、建物買取請求権と表裏の関係にあります。地主様にとっては、更新を拒んで土地を取り戻す場合、立退料に加えて建物の買取代金も視野に入れる必要があるということです。

建物買取請求権で最も争いになるのが、「時価」をいくらと見るかです。条文は「時価」と定めるだけで、その中身は判例によって形づくられてきました。

最高裁昭和35年12月20日判決（民集14巻14号3130頁。旧借地法の事案）は、建物買取請求権の買取価格について、次のように判断しています。

• 買取価格は、建物が現存するままの状態における価格である
• 敷地の借地権そのものの価格は加算すべきでない
• ただし、建物の存在する場所的環境は参酌すべきである

この「場所的環境」を考慮した部分は、一般に「場所的利益」と呼ばれます。同じ構造・同じ築年数の建物でも、駅に近く利便性の高い場所に建っている建物と、そうでない場所の建物とでは、建物としての利用価値が異なる、という考え方です。

つまり、建物買取請求権の時価は「建物だけの価格」でも「借地権付建物の価格」でもなく、その中間に位置づけられるものです。借地権価格は加算されないため、借地人様が期待する「借地権付きの家として売れる値段」よりは大幅に低くなる一方、建物の解体を前提とした価格よりは高くなり得ます。

建物買取請求権の時価は、判例の枠組みに沿って、①建物が現存するままの状態における価格と、②場所的利益の2つに分けて検討します。

①の建物の価格は、不動産鑑定評価の手法のうち原価法（Cost Approach。建物を今建て直すといくらかかるかという再調達原価を求め、経年劣化や機能の古さなどによる減価を差し引く方法）を中心に求めるのが一般的です。建物の構造、築年数、維持管理の状態、増改築の履歴などを現地で確認し、減価の程度を個別に判断します。「築年数が古いから価値はゼロ」と一律に割り切れるものではなく、補修や設備更新の状況によって評価は大きく変わります。

②の場所的利益は、判例が「借地権そのものの価格は加算すべきでない」としつつ「場所的環境は参酌すべき」とした部分で、その程度は事案ごとの判断になります。借地権価格とどう線を引くかは評価の専門的な判断が問われる論点であり、根拠を示さずに主張すれば相手方に受け入れられにくい部分です。

不動産鑑定評価基準は、借地権の価格と底地の価格が密接に関連し合っているとして、相互に比較検討すべきとしています。建物買取請求の場面でも、借地権付建物としての価格、底地の価格、建物の時価の関係を整理しておくと、立退料の交渉や更新拒絶の是非を検討する際に、全体の金額感を見失わずに済みます。

当事務所は地主様・借地人様のどちらからのご依頼でも、同じ基準で評価します。交渉の目安には価格等調査報告書（15万円〜・税別）、訴訟などに提出する資料には鑑定評価書（争訟案件は60万円〜・税別を起点）をご提案します。