共有名義の底地を売却するには？持分だけ売る価格と全員で売る価格の差を不動産鑑定士が解説

「親から相続した底地が兄弟の共有名義になっていて、自分の持分だけでも売却したい」「ほかの共有者が持分を売ると言い出したが、どうなるのか」。共有名義の底地（借地権が付いている土地の所有権）を持つ地主様から、こうしたご相談をいただきます。地代は少なく、固定資産税の負担や借地人とのやり取りは続く。共有者の足並みがそろわず、手放したくても動けない、という方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えします。共有名義の底地は、全員がそろえば底地全体として売却でき、そろわなければ自分の持分だけを単独で売却することもできます。ただし、持分だけの売却は「底地であること」と「共有であること」の二重の制約を受けるため、底地全体の価格に持分割合を掛けた金額を大きく下回るのが通常です。同じ持分でも、誰に・どの単位で売るかによって手取りは数倍の差になり得ます。

この記事では、共有名義の底地の売却方法、持分だけを売る場合の価格の考え方、全員で売る場合との差を、想定されるケースの試算を使って私たち鑑定士が整理します。

共有名義の底地を売却する3つの方法

共有者全員で底地全体を売却する

底地全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。民法第251条第1項は、共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要ると定めており、共有物全体の売却もこれに当たると解されています。全員の合意がまとまれば、借地人や第三者に対して底地全体を一つの不動産として売却できるため、価格の面では最も有利になりやすい方法です。

売却先として最も合理的なのは、多くの場合、借地人です。借地人が底地を買えば土地が完全な所有権に戻るため、第三者よりも高い価格に合理性が認められることがあります。借地人と組んで借地権と底地をまとめて第三者に売る方法もあり、詳しくは借地権と底地の同時売却とは？で解説しています。

自分の持分だけを売却する

共有者は、自分の持分を他の共有者の同意なく売却できます。共有持分は各共有者の財産であり、その処分は原則として自由だからです。「共有持分の売却に同意は必要か」という疑問への答えは、持分だけなら不要、底地全体なら全員の同意が必要です。

もっとも、持分だけを買った人は、底地全体を自由に処分することも、借地人に明け渡しを求めることもできません。そのため、持分を買う側は限られ、価格も大きく下がります。

他の共有者や借地人に持分を買い取ってもらう

第三者に売る前に検討したいのが、他の共有者や借地人に持分を買い取ってもらう方法です。他の共有者にとっては、持分を買い集めれば単独所有に近づき、将来の売却や管理がしやすくなります。借地人にとっても、底地の持分を取得しておけば、残りの持分を買い取る交渉の足がかりになります。いずれも第三者より高い価格に合理性が出やすい相手です。

共有持分の価格はなぜ低くなるのか

底地であることによる減価

底地の価格は、もともと更地の価格よりかなり低くなります。地代収入は限られ、地代の改定も容易ではなく、借地借家法第5条・第6条により、期間が満了しても正当事由がなければ更新を拒めないため、土地が返ってくる時期が読めないからです。底地の価格水準の全体像は底地の価格・買取相場で整理しています。

共有であることによる減価

これに加えて、共有持分には共有であることによる減価（共有減価）が生じます。持分を買った人は、次のような制約を引き継ぐからです。

制約	内容	根拠の例
処分の制約	底地全体の売却には全員の同意が必要	民法第251条第1項
管理の制約	地代の改定などの管理は持分の過半数で決める	民法第252条第1項
賃貸の制約	5年を超える土地の賃借権の設定は全員の同意が必要	民法第252条第4項
解消の手間	共有を解消するには協議か共有物分割請求の訴え	民法第256条・第258条

不動産鑑定評価基準には、共有持分だけを評価する独立の手法は定められていません。実務では、対象不動産全体の価格を求めたうえで、持分を取得した人が負う上記の制約や、共有関係の解消に要する時間・費用を個別に検討し、市場性の減価として反映させる考え方がとられます。

「共有持分の売却相場」は前提で大きく変わる

インターネットでは共有持分の売却相場として「持分相当額の半額程度」などの数字が紹介されることがあります。しかし、共有者の人数、持分の大きさ、共有者同士の関係、借地人の買取意欲によって減価の幅は大きく変わり、一律の相場はありません。底地の共有持分はさらに買い手が限られるため、業者の提示額がどのような前提で組み立てられているかを確認することが大切です。提示額の見方は底地の買取業者の提示額は妥当？をご覧ください。

持分だけ売る場合と全員で売る場合の差

試算で比べる売り方ごとの手取り

CASE STUDY想定されるケース（架空）

想定されるケース：3人兄弟で共有する住宅地の底地

説明のための仮の数値です。実際の価格は契約内容・地代水準・借地人の意向・地域の取引慣行などを個別に検討して求めます。

• 土地：住宅地150㎡、更地としての時価6,000万円（仮）
• 権利関係：旧法借地権付きの底地を、兄弟3人が3分の1ずつ共有
• 借地人：底地の買取りに前向き。第三者の底地買取業者からも打診あり

売り方ごとに、3分の1の持分を持つ1人の手取りの目安を比べます（税金・諸費用は考慮しない簡略計算です）。

売り方	底地全体の価格	1人分の目安	価格の前提
全員で借地人に売却	1,800万円	600万円	完全所有権化の利益を反映
全員で第三者に売却	900万円	300万円	地代収入中心の評価
持分だけ第三者に売却	―	150万円	300万円から共有減価5割（仮）

借地人に全員で売る場合と、持分だけを第三者に売る場合とでは、同じ3分の1の持分でも手取りが4倍違う計算になります。

借地人に売る価格が高くなる理由

不動産鑑定評価基準は、借地権者が底地の併合を目的として売買する場合を、限定価格（特定の当事者間でのみ合理性が認められる価格）の例として挙げています（総論第5章第3節）。借地人にとって底地は「土地を完全に自分のものにする」ための最後の一片であり、第三者の投資家とは価値の感じ方が違います。全員の合意をまとめて借地人に売れるかどうかは、共有名義の底地の売却で最も大きな分かれ目です。

共有者が見つからない・反対するとき

共有者の中に所在が分からない人がいる場合、令和5年4月1日施行の改正民法で、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得する制度（民法第262条の2）や、その人の持分を含めて底地全体を第三者に譲渡する権限を得る制度（民法第262条の3）が設けられました。共有者が売却に反対している場合は、共有物分割請求の訴え（民法第256条・第258条）で解消を求める方法もあります。いずれも手続きの選択や見通しは事案ごとに異なるため、具体的な進め方は弁護士にご確認ください。

共有名義の底地を売却するときの注意点

地代の受け取りと借地人への通知

共有名義の底地では、地代を誰がどのように受け取り、どう分けているかを整理しておく必要があります。持分を第三者に売却した場合、借地人は新しい共有者とも関係を持つことになり、地代の支払先や連絡窓口が変わります。売却前後で借地人への通知を怠ると、地代の支払いをめぐって混乱が生じやすくなります。

相続で共有になった底地は遺産分割との関係も確認

相続によって共有になった底地は、遺産分割が終わっているかどうかで取り扱いが変わります。遺産分割前の共有と、遺産分割後の共有では、解消の手続きが異なるためです。相続した共有不動産の評価と共有減価の考え方は、相続サイトの共有相続した不動産の評価でも解説しています。

税金は税理士に、売買の仲介は宅建業者に

底地や持分を売却すると、譲渡所得税・住民税がかかる場合があります。取得費や特例の適用など、具体的な税額は税理士にご確認ください。また、当事務所は宅建業者ではないため、底地や持分の売買の仲介・買取りは行いません。売却を進める場合は、地元の宅建業者をご紹介できます（紹介料は頂きません）。

鑑定士に相談すると分かること

底地全体の価格と持分の価格を分けて示す

共有者同士の話し合いでは、「底地全体でいくらか」と「自分の持分でいくらか」が混同されがちです。私たち鑑定士は、借地人に売る場合・第三者に売る場合の底地全体の価格と、持分だけの価格を前提から分けて整理し、共有者全員が同じ数字を見て判断できるようにします。

共有者間・借地人との交渉の根拠をつくる

他の共有者に持分を買い取ってもらう場合や、借地人に底地を売る場合、価格の根拠を書面で示すと話し合いが進めやすくなります。業者の提示額の前提を確認するセカンドオピニオンは5万円〜、目安を知るための価格等調査報告書は15万円〜、借地権・底地の正式な鑑定評価書は40万円〜（いずれも税別）です。詳しくは料金をご覧ください。

まとめ

共有名義の底地は持分だけでも売却できますが、底地と共有の二重の減価を受けるため、全員で売る場合、とくに借地人に売る場合と比べて手取りが大きく下がりやすい点に注意が必要です。

要点を振り返ります。

• 底地全体の売却には共有者全員の同意が必要だが、自分の持分だけなら単独で売却できる
• 共有持分の価格は「底地であること」と「共有であること」の二重の減価を受ける
• 全員で借地人に売る場合は、底地の併合による限定価格として高い価格に合理性が認められやすい
• 所在不明の共有者がいる場合は令和5年施行の改正民法の制度、反対する共有者がいる場合は共有物分割請求が選択肢になる（具体的な手続きは弁護士へ）
• 税金は税理士に、売買の仲介は宅建業者に確認・依頼する

共有名義の底地を相続した地主様、持分の売却を打診されている共有者の方、共有の底地の整理を相談されている弁護士・税理士の先生方は、まず底地全体と持分の価格を分けて把握するところから始めてみてください。

共有名義の底地の価格や、持分の買取提示額が妥当かどうかでお悩みの方は、当事務所の初回無料相談をご利用ください。ぜひ一度ご相談ください。